건물 하자 분쟁

하자보수 및 손해배상책임

사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 그 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법」 제37조제1항 전단).

사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항 전단).

매매에 따른 하자  

매도인의 하자담보책임

매수인은 매매 목적물의 하자를 알지 못한 때에는 이 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한정하여 해당 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 전단 및 제575조제1항 전단).

만약, 매매 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 하자에 대해 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 전단 및 제575조제1항 후단).

매도인에 대한 하자담보청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).

※ 임대차 목적물에 하자가 발생한 경우

• 임대인의 수선의무

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조).

• 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대차 목적물의 파손·장해의 정도(대법원 2010. 4. 29. 선고, 2009다96984 판결)

(임대인 수선의무 예외) 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않음

(임대인 수선의무 부담) 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지임

※ 공동주택 내 인테리어 공사를 하는 경우

• 주택의 인테리어가 노후화되거나 결로와 곰팡이 발생, 벽체 도장의 변색 등 기존 주택의 문제가 많은 경우 인테리어 공사를 진행하기도 합니다.

• 이처럼 인테리어 공사를 진행하는 경우 주변의 입주자 등에게 소음이나 진동 등의 피해를 줄 수 있습니다.

• 따라서 창틀·문틀의 교체, 세대 내 천장·벽·바닥의 마감재 교체, 급·배수관 등 배관설비의 교체 및 세대 내 난방설비의 교체(시설물의 파손·철거를 제외) 등과 같은 주택내부의 구조물과 설비를 교체하는 행위를 하는 경우에는 관리주체(「공동주택관리법」 제2조제10호)의 동의를 받아야 합니다(「공동주택관리법」 제35조제1항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항제1호 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조제1항).

건물 하자 분쟁의 발생