건축허가 및 신고 등
“건축”이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말하며, “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것을 말합니다.
공장을 건축하려는 자는 사전에 해당 대지에 건축물을 건축하는 것이 가능한지 여부를 사전결정 신청을 통해 미리 확인할 수 있습니다.
건축허가를 받거나 신고한 사항 중에 변경이 있으면 변경신고를 해야 하고, 허가받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않았거나 공사의 완료가 불가능한 경우에는 허가가 취소될 수 있습니다.
건축허가 사전결정제도 
사전결정 신청
건축허가 대상인 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물의 건축에 대해서 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제1항).
해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부
「건축법」 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모
건축허가를 받기 위해 신청자가 고려해야 할 사항
신청방법
사전결정을 신청하는 자는 사전결정신청서에 다음의 도서를 첨부하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 “허가권자”라 함)에게 제출해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제4조).
지방건축위원회에 제출되어야 하는 간략설계도서(사전결정신청과 동시에 건축위원회의 심의를 신청하는 경우만 해당)
교통영향평가의 검토를 위해 「도시교통정비 촉진법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정신청과 동시에 교통영향평가의 검토를 신청하는 경우에 한함)
사전환경성검토를 위하여 「환경정책기본법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정이 신청된 건축물의 대지면적 등이 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토 협의대상인 경우만 해당)
의제되는 허가를 받거나 신고 또는 협의를 하기 위하여 해당 법령에서 제출하도록 한 서류(해당 사항이 있는 것만 해당)
건축계획서 및 배치도
사전결정서의 송부
사전결정 신청자는 사전결정일부터 7일 이내에 사전결정서(「건축법 시행규칙」 별지 제1호의3서식)를 송부받습니다(「건축법 시행규칙」 제5조제1항).
사전결정서에는 법령 등에의 적합 여부와 의제되는 허가·신고 또는 그 협의 여부가 표시됩니다(「건축법 시행규칙」 제5조제2항).
사전결정을 통한 인·허가 의제
사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제10조제6항).
개발행위허가
산지전용허가와 산지전용신고(다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당)
농지전용허가·신고 및 협의
하천점용허가
사전결정의 효력
사전결정 신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다(「건축법」 제10조제9항).
건축허가
허가의 대상
공장용도의 건축물을 건축 또는 대수선하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(
「건축법」 제11조제1항 본문).
「건축법」 제2조제1항제8호).「건축법」 제2조제1항제9호 및 「건축법 시행령」 제3조의2). 내력벽을 증설·해체하거나 내력벽의 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 기둥을 증설·해체하거나 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 보를 증설·해체하거나 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 지붕틀을 증설·해체하거나 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것 신청방법
건축허가를 받으려는 자는 다음의 서류를 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 합니다(「건축법」 제11조제3항 본문 및 「건축법 시행규칙」 제6조제1항).
건축·대수선·용도변경 (변경) 허가신청서(「건축법 시행규칙」별지 제1호의4서식)
건축할 대지의 범위에 관한 서류
건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류
「주택법」 제15조 준용) 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류
건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등으로 건축물을 신축·개축·재축 및 리모델링을 하기 위해 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우에는 다음에 해당하는 서류
건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서(건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서를 받은 경우만 해당)
설계도서(실내마감도는 제외하고, 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외함)
건축허가 등을 통해 의제되는 개별법상의 인·허가나 신고를 위해 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 첨부서류(해당 사항이 있는 경우만 해당)
건축허가서 발급
건축허가를 받은 신청자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축허가서(「건축법 시행규칙」 별지 제2호서식)를 발급받습니다(「건축법」 제11조 및「건축법 시행규칙」 제8조제1항).
위반 시 제재
건축허가를 받지 않고 도시지역에서 건축물을 건축하거나 대수선을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제108조제1항).
건축허가를 받지 않고 도시지역 밖에 건축물을 건축하거나 대수선을 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제110조제1호).
건축신고
건축신고를 통한 건축허가의 의제
건축허가 대상 건축물이라고 하더라도 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(「건축법」 제14조제1항 및 「건축법 시행령」 제11조제3항).
바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(다만, 지구단위계획구역, 방재지구(防災地區) 또는 붕괴위험지역에서의 건축은 제외함)
연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
주요 구조부의 해체가 없는 등 다음의 어느 하나에 해당하는 대수선
그 밖에 소규모 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축
신고방법
건축물의 건축·대수선 또는 설계변경의 신고를 하려는 자는 다음의 서류를 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함)해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제12조제1항).
건축·대수선·용도변경 (변경) 신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제6호서식)
배치도·평면도(층별로 작성된 것만 해당)·입면도 및 단면도
건축신고를 통해 의제되는 개별법상의 인·허가를 위해 해당법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우만 해당)
건축할 대지의 범위에 관한 서류
건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류(다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있으며, 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류로 함)
신고필증 발급
신고자는 그 신고 내용에 따라 건축·대수선·용도 변경신고필증(「건축법 시행규칙」 별지 제7호서식)을 발급받습니다(「건축법 시행규칙」 제12조제3항).
신고의 효력
건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어집니다(「건축법」 제14조제5항 본문).
다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다(「건축법」 제14조제5항 단서).
위반 시 제재
건축신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람은 5천만원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제111조제1호).
건축허가·신고에 따른 인·허가 등의 의제
공장설립 등의 승인에 따른 공장설립의 경우
공장설립 등의 승인을 받은 자에게 건축허가를 하거나 건축신고를 수리할 때, 해당 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 다음의 허가·인가·승인·동의·심사 또는 신고(이하 “허가등”이라 함)에 관하여 관계 행정기관의 장과 미리 협의한 사항에 대해서는 해당 허가등을 받은 것으로 봅니다(「건축법」 제11조제5항 및 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제14조제1항).
자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고(「전기안전관리법」 제8조제1항 및 제2항) 건축물 등의 신축·증축·개축·재축(再築)·이전·용도변경 또는 대수선의 허가·협의 및 사용승인(「주택법」 제15조에 따른 승인 및 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 「학교시설사업 촉진법」 제4조에 따른 승인 및 「학교시설사업 촉진법」 제13조에 따른 사용승인을 포함함)의 동의, 소방시설공사의 신고 및 제조소 또는 취급소의 제조소·저장소 및 취급소의 설치허가(「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제7조제1항,「소방시설공사업법」 제13조제1항 및 「위험물안전관리법」 제6조제1항) 개발행위(건축물의 건축 또는 공작물의 설치만 해당함)의 허가, 도시·군계획시설사업의 시행자의 지정 및 실시계획의 인가(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항, 제86조 및 제88조) 공장 설립계획의 승인에 따른 공장설립의 경우
공장 설립계획의 승인을 받은 공장에 대해 건축허가를 할 때, 해당 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 다음의 허가, 인가, 승인, 동의, 심사 또는 신고(이하 “승인등”이라 함)에 관해 다른 행정기관의 장과 협의를 한 사항에 대하여는 그 승인등을 받은 것으로 봅니다(「중소기업창업 지원법」 제47조제2항).
건축물 등의 신축·증축·개축·재축(再築)·이전·용도변경 또는 대수선의 허가·협의 및 사용승인(「주택법」 제15조에 따른 승인 및 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 「학교시설사업 촉진법」 제4조에 따른 승인 및 「학교시설사업 촉진법」 제13조에 따른 사용승인을 포함함)의 동의, 소방시설공사의 신고 및 제조소 또는 취급소의 제조소·저장소 및 취급소의 설치허가(「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제6조제1항,「소방시설공사업법」 제13조제1항 및 「위험물안전관리법」 제6조제1항) 자가용전기설비의 공사계획 인가 또는 신고(「전기안전관리법」 제8조) 건축허가 등의 수수료 납부
수수료 납부
건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 자는 허가권자나 신고 수리자에게 「건축법 시행규칙」 별표 4에 따른 금액의 범위에서 건축조례로 정하는 수수료를 내야 합니다(「건축법」 제17조 및 「건축법 시행규칙」 제10조제1항 본문).
건축허가 등의 변경
건축허가 및 신고사항의 변경
건축허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「건축법」 제16조제1항 본문 및 「건축법 시행령」 제12조제1항).
다만, 신축·증축·개축·재축·이전 또는 대수선에 해당하지 않는 변경은 허가를 받거나 신고를 하지 않아도 됩니다(「건축법」 제16조제1항 단서 및 「건축법 시행령」 제12조제2항).
「건축법」 제14조제1항제2호 또는 제5호에 해당하는 건축물)에 대해서는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 위 1.에도 불구하고 신고할 것 위반 시 제재
이(변경허가 사항만 해당)를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제110조제2호).
건축허가의 취소
허가 취소의 사유
허가권자는 허가를 받은 자가 다음 중 어느 하나에 해당하면 허가를 취소해야 합니다(「건축법」 제11조제7항).
허가를 받은 날부터 1년(공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
위의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
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