공인중개사법 총칙

중개업  

중개업의 개념

“중개업”이란 다른 사람의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말합니다(「공인중개사법」 제2조제3호).

중개업의 등록

중개업을 영위하려는 자는 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장과 특별자치도의 행정시의 시장을 말함)·군수·구청장(이하 “등록관청”이라 함)에게 중개사무소의 개설등록을 해야 합니다(「공인중개사법」 제9조제1항).

중개대상물  

중개대상물의 종류

공인중개사의 중개대상물은 ① 토지, ② 건축물이나 그 밖의 토지의 정착물, ③ 「입목에 관한 법률」에 따른 입목, ④「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 등입니다(「공인중개사법」 제3조 및 「공인중개사법 시행령」 제2조).

「공인중개사법」에 따른 중개대상에 해당하는지 문제된 경우

특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리(분양권)가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 ‘입주권’은 「공인중개사법」에 따른 중개대상물인 건물에 해당하지 않습니다(대법원 1991.4.23. 선고 90도1287 판결).

「공인중개사법」에서 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’은 「민법」상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되며, 영업용 건축물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 「공인중개사법」에 따른 중개대상물에 해당하지 않습니다(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결).

주택이 철거될 경우 일정한 요건하에서 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 지위를 말하는 ‘대토권’은 「공인중개사법」에 따른 중개대상물에 해당하지 않습니다(대법원 2011.5.26. 선고 2011다23682 판결).

공인중개사 정책심의위원회  

정책심의위원회의 설치

공인중개사의 업무에 관한 다음의 사항을 심의하기 위해 국토교통부에 공인중개사 정책심의위원회(이하 “심의위원회”라 함)를 둘 수 있습니다(「공인중개사법」 제2조의2제1항).

위에 따라 심의위원회에서 심의한 사항 중 1.의 경우 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 이에 따라야 합니다(「공인중개사법」 제2조의2제3항).

심의위원회의 구성

심의위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의2제1항).

심의위원회 위원장은 국토교통부 제1차관이 되고, 위원은 다음의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 국토교통부장관이 임명하거나 위촉합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의2제2항).

위 2.부터 8.까지에 따른 위원의 임기는 2년으로 하되, 위원의 사임 등으로 새로 위촉된 임기는 전임위원 임기의 남은 기간으로 합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의2제3항).

위원의 제척·기피·회피등

심의위원회의 위원이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 심의위원회의 심의·의결에서 제척(除斥)됩니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의3제1항)

위원 또는 그 배우자나 배우자였던 사람이 해당 안건의 당사자(당사자가 법인·단체 등인 경우에는 그 임원을 포함)가 되거나 그 안건의 당사자와 공동권리자 또는 공동의무자인 경우

위원이 해당 안건의 당사자와 친족이거나 친족이었던 경우

위원이 해당 안건에 대하여 증언, 진술, 자문, 조사, 연구, 용역 또는 감정을 한 경우

위원이나 위원이 속한 법인·단체 등이 해당 안건의 당사자의 대리인이거나 대리인이었던 경우

심의위원회의 운영

위원장은 심의위원회의 회의를 소집하고, 그 의장이 됩니다. 심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의5제1항 및 제2항).

위원장은 심의위원회의 회의를 소집하려면 회의 개최 7일 전까지 회의의 일시, 장소 및 안건을 각 위원에게 통보해야 합니다. 다만, 긴급하게 개최해야 하거나 부득이한 사유가 있는 경우에는 회의 개최 전날까지 통보할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의5제3항).

위원장은 심의에 필요하다고 인정하는 경우 관계 전문가를 출석하게 하여 의견을 듣거나 의견 제출을 요청할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의5제4항).

공인중개사 자격시험 및 자격증의 교부  

공인중개사 시험의 시행

공인중개사가 되려는 자는 시·도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격해야 합니다. 다만, 국토교통부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위해 필요하다고 인정하는 때에는 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있습니다(「공인중개사법」 제4조제1항 및 제2항).

시험을 시행하는 시·도지사 또는 국토교통부장관은 시험에서 부정한 행위를 한 응시자에 대하여는 그 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있은 날부터 5년간 시험응시자격을 정지합니다(「공인중개사법」 제4조의3 전단).

자격증의 교부

시·도지사는 시험합격자의 결정 공고일부터 1개월 이내에 시험합격자에 관한 사항을 공인중개사자격증교부대장에 기재한 후, 시험 합격자에게 공인중개사자격증을 교부해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제3조제1항).

자격증의 대여 및 유사명칭의 사용 금지  

자격증 대여 등의 금지

공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제7조제1항).

누구든지 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수하거나 대여받아 이를 사용해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제7조제2항).

누구든지 위에서 금지한 행위를 알선해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제19조제3항).

유사명칭의 사용금지

공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못합니다(「공인중개사법」 제8조).