관리의 유형 및 구분
아파트 관리의 유형 
자치관리(관리사무소)
의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 자치관리기구를 구성해야 합니다(
「공동주택관리법」 제6조제1항).
「공동주택관리법 시행령」 제2조).「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).「공동주택관리법」 제2조제1항제6호). 위탁관리(주택관리업자)
의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(「공동주택관리법」 제7조제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제5조제1항 및 제2항).
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주택관리업자 선정 기준 등 |
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1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 함)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다[「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2024-196호, 2024. 4. 11. 발령·시행) 제3조제3항].
2. 다음의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
3. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것
4. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것
5. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것 |
「공동주택관리법」 제7조제2항 및 「공동주택관리법 시행령」 제5조제3항).「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제10호). 이를 위반하여 주택관리업자를 선정한 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」 제102조제3항제2호).
사업주체의 주택관리업자 선정
사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법 결정에 대한 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」 제12조).
아파트 관리의 구분
공동관리와 구분관리
입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 경우에는 다음의 사항을 입주자·사용자에게 통지하고 입주자·사용자의 서면동의를 받아, 인접한 아파트단지(임대주택단지를 포함)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제8조제1항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제1항).
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통지사항 ( |
·공동관리 또는 구분관리의 필요성 ·공동관리 또는 구분관리의 범위 ·공동관리 또는 구분관리에 따른 다음의 사항 √ 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안 √ 아파트 관리기구의 구성 및 운영 방안 √ 장기수선계획의 조정 및 장기수선충당금의 적립 및 관리 방안 √ 입주자·사용자가 부담해야 하는 비용변동의 추정치 √ 그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항 ·그 밖에 관리규약으로 정하는 사항 |
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서면동의 ( |
·공동관리의 경우: 단지별로 입주자·사용자 과반수의 서면동의 ·구분관리의 경우: 구분관리 단위별 입주자·사용자 과반수의 서면동의. 다만, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따름 |
입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우에는 지체 없이 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제4항).
공동관리 요건
공동관리는 단지별로 입주자·사용자 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말함)로서 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항에서 정하는 기준에 적합한 경우만 해당합니다(「공동주택관리법」 제8조제2항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항).
「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제21호).「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항제2호)에도 불구하고 종전의 「주택법 시행규칙」(국토해양부령 제260호로 개정되기 전의 것을 말함)에 따릅니다[「공동주택관리법 시행규칙」 부칙(제354호, 2016. 8. 12.) 제6조]. 관리기구
입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위하여 기술인력 및 장비를 갖추어 공동주택관리기구(자치관리기구를 포함)를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제9조, 「공동주택관리법 시행령」 제6조제1항 및 별표 1).
입주자대표회의 또는 관리주체는 아파트를 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제6조제2항).
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