매매

구분

내용

① 권리에 하자에 대한 담보책임

(1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우

▪ 타인권리의 매매: 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다(「민법」 제569조).

▪ 계약해제권 및 손해배상청구권: 위의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제570조).

▪ 선의의 매도인의 해제권: 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우에 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조).

(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우

▪ 대금감액청구권: 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제1항).

▪ 계약해제권: 위의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있습니다(「민법」 제572조제2항).

▪ 손해배상청구권: 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제3항).

▪ 제척기간: 이러한 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).

(3) 수량부족, 일부멸실이 있는 경우

▪ 위(2)의 경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용합니다(「민법」 제574조).

(4) 재산권이 타인의 권리에 의해 제한받고 있는 경우

▪ 제한물권이 있는 경우: 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용합니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 ※ 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사해야 합니다(「민법」 제575조제3항).

▪ 저당권, 전세권의 제한이 있는 경우: 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조).

▪ 지상권, 전세권이 저당권의 목적이 된 경우: 위의 「민법」 제576조는 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용합니다(「민법」 제577조).

② 매매목적물에 하자에 대한 담보책임(하자담보책임)

▪ 특정물 매매의 경우: 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 본문 및 제575조제1항). 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그렇지 않습니다(「민법」 제580조제1항 단서).

 ※ 이 규정은 경매의 경우에 적용하지 않습니다(「민법」 제580조제2항). 경매는 아래의 ④의 「민법」 제578조가 적용됨

▪ 종류물 매매의 경우: 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에도 위의 특정물의 매매의 경우와 같습니다. 다만, 이 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있습니다(「민법」 제581조).

③ 채무자의 자력에 대한 담보책임

▪ 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정합니다(「민법」 제579조제1항).

▪ 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정합니다(「민법」 제579조제2항).

④ 경매 목적물 또는 권리에 하자에 대한 담보책임

▪ 1차 책임: 경매의 경우에는 경락인은 위의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있습니다(「민법」 제578조제1항).

▪ 2차 책임: 만약 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제578조제2항).

▪ 손해배상책임: 위의 경우 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제578조제3항).