부동산등기 절차
부동산등기 신청의 일반원칙 
당사자 신청주의
등기는 법률에 다른 규정이 있는 경우 외에는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 하지 못하므로, 당사자의 신청이 있어야 비로소 등기절차가 개시됩니다(「부동산등기법」 제22조제1항 참조).
공동 신청주의
등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자(登記權利者)와 등기의무자(登記義務者)가 공동으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제1항).
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구분 |
내용 |
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등기권리자 |
▪ 등기부상의 권리를 취득하거나 또는 그 권리가 증대되는 자(예를 들어, 부동산의 매수인, 저당권자 등) |
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등기의무자 |
▪ 등기가 이루어지면 실체적 권리관계에서 권리의 상실 또는 기타의 불이익을 받는 자(예를 들어, 부동산의 매도인, 저당권설정자 등) |
공동 신청주의의 예외
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구분 |
내용 |
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판결에 따른 등기 |
▪ 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제4항). |
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상속에 따른 등기 |
▪ 상속으로 인한 등기는 등기권리자 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제3항). |
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등기명의인 표시변경등기 |
▪ 등기명의인표시의 변경이나 경정(更正) 등기는 등기명의인 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제6항). |
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촉탁에 따른 등기 |
▪ 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우 국가 또는 지방자치단체는 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁해야 합니다(「부동산등기법」 제98조제1항).
▪ 국가 또는 지방자치단체가 등기의무자인 경우 국가 또는 지방자치단체는 등기권리자의 청구에 따라 지체 없이 해당 등기를 등기소에 촉탁해야 합니다(「부동산등기법」 제98조제2항). |
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가등기 |
▪ 가등기는 신청서에 가등기의무자의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부해 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제89조). |
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부동산의 표시변경등기 |
▪ 부동산표시의 변경이나 경정(更正)의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제5항). |
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수용으로 인한 소유권 이전등기 |
▪ 수용으로 인한 소유권 이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제99조제1항). |
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부동산의 신탁등기 |
▪ 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제7항). |
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미등기 부동산의 소유권 보존등기 |
▪ 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제65조).
√ 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 √ 확정판결로 자기의 소유권을 증명하는 자 √ 수용(收用)으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 자 √ 특별자치도지사, 특별자치시장, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 확인을 받아 자기의 소유권을 증명하는 자(건물만 해당) |
당사자 출석주의
등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문).
다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 등기를 신청할 수 있습니다[「부동산등기법」 제24조제1항제1호 단서].
등기소 및 등기부
등기소 관할
등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에서 담당합니다(「부동산등기법」 제7조제1항).
등기부
“등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다(「부동산등기법」 제2조제1호).
등기부는 ① 토지등기부와 ② 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제14조제1항).
1부동산 1등기용지
등기부를 편성할 때 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대해 1개의 등기기록을 둡니다. 다만 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대해 1개의 등기기록을 사용합니다(「부동산등기법」 제15조제1항).
부동산등기부의 열람
누구든지 수수료를 내고 등기기록에 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항 본문).
등기기록의 열람은 등기기록에 기록된 등기사항을 전자적 방법으로 그 내용을 보게 하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부하는 방법으로 합니다(「부동산등기규칙」 제31조제1항 전단).
신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기관 또는 그가 지정하는 직원이 보는 앞에서 해야 합니다. 다만, 인터넷을 이용하여 열람하는 경우 또는 등기소에 방문하여 전자문서를 열람하는 경우에는 전자적 방법으로 그 내용을 보게 합니다(「부동산등기규칙」 제31조제2항).
등기관의 결정 또는 처분에 대한 이의
이의신청과 그 관할
등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 그 결정 또는 처분을 한 등기관이 속한 지방법원(이하 "관할 지방법원"이라 함)에 이의신청을 할 수 있습니다(「부동산등기법」 제100조).
이의절차
이의의 신청은 이의신청서에 이의신청인의 성명과 주소, 이의신청의 대상인 등기관의 결정 또는 처분, 이의신청의 취지와 이유, 그 밖에 대법원예규로 정하는 사항을 적고 신청인이 기명날인 또는 서명하여 결정 또는 처분을 한 등기관이 속한 등기소에 이의신청서를 제출하거나 전산정보처리조직을 이용해 이의신청정보를 보내는 방법으로 해야 합니다(「부동산등기법」 제101조 및 「부동산등기규칙」 제158조제1항).
전산정보처리조직을 이용하여 이의신청을 하는 경우에는 위 사항을 작성하고 이의신청인의 인증서등(「부동산등기규칙」 제67조제4항)을 함께 송신해야 합니다(「부동산등기법」 제101조 및 「부동산등기규칙」 제158조제2항).
새로운 사실에 따른 이의 금지
새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의를 신청할 수는 없습니다(「부동산등기법」 제102조).
등기관의 조치
등기관은 이의가 이유 있다고 인정하면 그에 해당하는 처분을 해야 하지만, 이의가 이유 없다고 인정하면 이의신청일부터 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서 또는 이의신청정보를 관할 지방법원에 보내야 합니다(「부동산등기법」 제103조제1항 및 제2항).
등기를 마친 후에 이의신청이 있는 경우에는 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서 또는 이의신청정보를 관할 지방법원에 보내고 등기상 이해관계가 있는 자에게 이의신청 사실을 알려야 합니다(「부동산등기법」 제103조제3항).
집행 부정지
이의에는 집행정지(執行停止)의 효력이 없습니다(「부동산등기법」 제104조).
이의에 대한 결정과 항고
관할 지방법원은 이의에 대하여 이유를 붙여 결정을 해야 합니다. 이 경우 이의가 이유 있다고 인정하면 등기관에게 그에 해당하는 처분을 명령하고 그 뜻을 이의신청인과 등기상 이해관계 있는 자에게 알려야 합니다(「부동산등기법」 제105조제1항).
이러한 결정에 대하여는 「비송사건절차법」에 따라 항고할 수 있습니다(「부동산등기법」 제105조제2항).
처분 전의 가등기 및 부기등기의 명령
관할 지방법원은 이의신청에 대해 결정하기 전에 등기관에게 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있습니다(「부동산등기법」 제106조).
관할 법원의 명령에 따른 등기
등기관이 관할 지방법원의 명령에 따라 등기를 할 때에는 명령을 한 지방법원, 명령의 연월일 및 명령에 따라 등기를 한다는 뜻을 기록해야 합니다(「부동산등기법」 제107조).
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