부동산물권 등의 변동
부동산물권의 변동 
법률행위에 의한 부동산의 물권변동
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
등기의 유효요건
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형식적 유효요건 |
▪ 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않으므로(대법원 1972. 8. 22. 선고 72다1059 판결), 실제로 등기가 등기부에 기록되어 있어야 합니다.
▪ 등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않습니다(대법원 1982.9.14. 선고 81다카923 판결).
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실질적 유효요건 |
▪ 담보의 목적으로 부동산을 제공함에 있어 채권자 앞으로 가등기와 근저당권설정등기를 하기로 약정하였는데, 채권자 아닌 제3자 앞으로 소유권이전등기를 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 무효입니다(대법원1980.3.11. 선고 80다49 판결).
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등기를 요하지 않는 부동산 물권취득
① 상속, ② 공용징수, ③ 판결, ④ 경매 ⑤ 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않습니다. 그러나 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못합니다(「민법」 제187조).
「민법」 제187조 단서가 등기 없이 취득한 부동산물권은 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있는 취지는, 같은 조 본문에 의하여 부동산물권을 등기 없이 취득하였더라도 그 권리자가 이를 법률행위에 의하여 처분하려면 미리 물권의 취득을 등기하고 그 후에 그 법률행위를 원인으로 하는 등기를 경료해야 한다는 당연한 원칙을 선언한 것에 불과합니다. 따라서 부동산물권을 등기 없이 취득한 자가, 자기 명의의 등기 없이 이를 처분한 경우 그 처분의 상대방은 부동산물권을 취득하지 못한다는 것일 뿐, 그 처분행위의 채권적 효력까지 부인되는 것은 아닙니다(대법원 1994.10.21. 선고 93다12176 판결).
동산물권의 변동
권리자로부터 취득하는 경우
동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생깁니다(「민법」 제188조제1항).
그러나 「민법」은 보다 넓게 간이인도(簡易引渡. 「민법」 제188조), 점유개정(「민법」 제189조), 목적물반환청구권의 양도(「민법」 제190조)와 같이 의사표시만으로 하는 인도도 유효한 것으로 보고 있습니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
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구분 |
내용 |
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간이인도 |
▪ 점유권의 양수인이 이미 물건을 직접 점유하고 있을 때에 현실인도 없이 점유이전의 의사만으로 인도가 끝난 것으로 하는 제도
▪ 예: 乙(을)이 甲(갑)에게 빌린 자전거를 甲(갑)으로부터 소유권을 취득하는 경우에는 우선 甲(갑)에게 반환하였다가 다시 甲(갑)으로부터 이전을 받는다는 것은 번거로운 일이므로 실제로 물건을 인도하지 않고 甲(갑)과 乙(을)의 의사표시만으로 물건의 인도가 이루어진 것으로 하는 점유이전의 방법 |
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점유개정 |
▪ 동산에 관한 물권을 인도하는 경우 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하면서도 양수인이 인도받은 것으로 하는 형태로 현실의 인도 없이 인도받은 것으로 보는 것(「민법」 제189조)
▪ 예: 만년필을 甲(갑)에게 판 乙(을)이 계속 그 만년필을 甲(갑)으로부터 빌리는 경우에는, 일단 만년필을 甲(갑)에게 이전한 후에 다시 甲(갑)으로부터 인도를 받는다는 것은 번거로운 일이므로 실제로 물건을 수수하지 않고 甲(갑)과 乙(을)의 의사표시만으로 이루어지는 간편한 인도의 방법 |
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목적물반환청구권의 양도 |
▪ 제3자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제3자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 보는 인도의 방법(「민법」 제190조) |
무권리자로부터 취득하는 경우(선의취득)
① 평온, ② 공연하게 동산을 양수한 자가 ③ 선의이며 ④ 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득합니다(「민법」 제249조)
도품과 유실물에 대한 특례
선의취득의 경우에 그 동산이 도품이나 유실물인 때에는 피해자 또는 유실자는 도난 또는 유실한 날로부터 2년내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 도품이나 유실물이 금전인 때에는 그렇지 않습니다(「민법」 제250조).
양수인이 도품 또는 유실물을 경매나 공개시장에서 또는 동종류의 물건을 판매하는 상인에게서 선의로 매수한 때에는 피해자 또는 유실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제251조).
입목등기 및 명인방법에 의한 물권변동
입목에 관한 물권변동
“입목”이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말합니다. 입목은 부동산으로 봅니다. 또한 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있습니다(「입목에 관한 법률」 제2조제1호, 제3조제1항 및 제2항).
명인방법에 의한 물권변동
“명인방법”이란 지상물을 토지로부터 분리하지 않은 채 토지의 소유권과는 별도로 그 자체를 독립해서 거래하는데 이용하는 공시방법으로, 제3자가 지상물의 소유권이 누구에게 있는지를 명백하게 알 수 있도록 하는 방법을 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
명인방법은 등기와 같이 복잡한 권리관계를 공시하는 정도의 높은 수단이 아니므로 저당권과 같은 담보물권의 공시방법으로는 이용하지 않는 것이 원칙이고, 이 방법으로 물권을 인정하는 것은 소유권에 한합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
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