시공자 선정 방법

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).

위 2.에 따라 시공자를 선정하는 경우 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의는 다음의 요건을 모두 갖춘 경쟁입찰이나 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제7항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조제4항).

조합은 시공자 선정을 위한 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 개최해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제8항).

주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제10항 전단).

입찰절차  

입찰공고

조합등, 토지주택공사등 또는 신탁업자[이하 “사업시행자등”이라 함]는 시공자 선정을 위해 입찰에 부치려는 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 공고해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제28조 본문 및 제2조제1호의2).

다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 전자조달시스템과 일간신문에 공고하는 것 외에 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 내용증명우편으로 통지해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제28조 단서).

준수사항

사업시행자등은 건설업자등에게 이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 요청해서는 안 됩니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제29조제2항).

사업시행자등은 건설업자등이 설계를 제안하는 경우 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 시공 내역의 적정성을 검토해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제29조제3항).

현장설명회 개최

사업시행자등은 입찰서 제출마감일 20일 전까지 현장설명회를 개최해야 하며, 비용산출내역서 및 물량산출내역서 등을 제출해야 하는 내역입찰의 경우에는 입찰서 제출마감일 45일 전까지 현장설명회를 개최해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제31조제1항).

입찰서의 접수 및 개봉

사업시행자등은 전자조달시스템을 통해 입찰서를 접수해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제32조 본문 및 제22조제1항).

전자조달시스템에 접수한 입찰서 이외의 입찰 부속서류는 밀봉된 상태로 접수해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제32조 본문 및 제22조제2항).

입찰 부속서류를 개봉하는 경우에는 부속서류를 제출한 입찰참여자의 대표(대리인을 지정한 경우에는 그 대리인을 말함)와 사업시행자등의 임원 등 관련자, 그 밖에 이해관계자 각 1인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제32조 본문 및 제22조제3항).

사업시행자등은 입찰 부속서류 개봉 시에는 일시와 장소를 입찰참여자에게 통지해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제32조 본문 및 제22조제4항).

다만, 사업참여제안서를 제출하는 경우에는 사업참여제안서에 다음의 내용이 포함되어야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제32조 단서).

건설업자등의 재무상태 및 시공능력에 관한 사항

설계개요, 세대구성 등 사업개요에 관한 사항

물가변동 등 공사비 변동 기준에 관한 사항

제안하는 마감자재의 규격·성능에 관한 사항

총회에 상정할 건설업자등 선정  

대의원회의 의결

조합은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제33조제1항).

대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정해야 하며, 입찰에 참가한 건설업자등이 6인 미만인 때에는 모두 총회에 상정해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제33조제2항).

위 규정에 따른 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결해야 하며, 서면결의서 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 않습니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제33조제3항).

조합은 위 내용에 따라 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 이를 통지해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제33조제4항).

합동설명회 개최

사업시행자등은 입찰공고에 따른 입찰마감일 다음날부터 시공자 선정을 위한 총회 개최일까지의 기간 동안 건설업자등의 합동설명회를 2회 이상 개최해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제8항, 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제6조의2제1항 및 「정비사업 계약업무 처리기준」 제34조제1항 전단 참조).

사업시행자등은 합동설명회를 개최할 때에는 개최일 7일 전까지 일시 및 장소를 정하여 토지등소유자에게 이를 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제9항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제6조의2제2항).

사업시행자등은 합동홍보설명회(최초 합동설명회를 말함) 개최 이후 건설업자등의 신청을 받아 정비구역 내 또는 인근에 개방된 형태의 홍보공간을 1개소 제공하거나 건설업자등이 공동으로 마련해 한시적으로 제공하고자 하는 공간 1개소를 홍보공간으로 지정할 수 있습니(「정비사업 계약업무 처리기준」 제34조제4항 전단).

이 경우 건설업자등은 사업시행자등이 제공하는 홍보공간에서는 토지등소유자에게 홍보할 수 있습니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제34조제4항 후단).

시공자의 선정  

총회의 의결

총회는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 시공자를 선정합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제45조제1항제5호 및 제3항).

총회등은 조합원 또는 토지등소유자(이하 "조합원 등"이라 함)의 과반수가 직접 출석(대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 봄)하여 의결해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제35조제1항).

조합원등은 총회등의 직접 참석이 어려운 경우 서면 또는 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보시스템을 사용하거나 그 밖의 정보통신기술을 이용하는 방법을 말함. 이하 같음.)으로 의결권을 행사할 수 있으나, 서면결의서 또는 전자적 방법에 따른 결의서(이하 "서면결의서등"이라 함)를 철회하고 시공자선정 총회등에 직접 출석하여 의결하지 않는 한 위의 직접 참석자에는 포함되지 않습니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제35조제2항).

서면의결권및 전자의결권 행사는 사업시행자등에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제35조제3항).

사업시행자등은 조합원등의 서면의결권등의 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서등의 제출기간·시간 및 장소를 정하여 운영해야 하고, 시공자 선정을 위한 총회등의 개최 안내시 서면결의서등의 제출요령을 충분히 고지해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제35조제4항).

사업시행자등은 총회등에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자등별로 조합원등들에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제35조제5항).