용도지역에서의 용도변경 제한
용도지역의 의의 
용도지역이란?
“용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호).
“건폐율”이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 20쪽).
건폐율 산정 시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 20쪽). “용적률”이란 대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 182쪽). 용적률은 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말하며, 용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하게 되므로 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용됩니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 182쪽). 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항).
용도지역의 종류와 용도변경 제한
용도지역의 종류
국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조).
도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역
관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
농림지역 : 도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역
자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 국가유산의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위해 필요한 지역
용도지역에서의 용도변경 제한
위의 용도지역은 다음과 같이 세분되며, 각 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물과 없는 건축물을 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조, 제71조제1항 및 별표 2부터 별표 22까지).
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용도지역 |
용도지역 안에서의 건축제한 |
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도시 지역 |
주거지역 |
전용주거지역 |
제1종전용주거지역 |
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제2종전용주거지역 |
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일반주거지역 |
제1종일반주거지역 |
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제2종일반주거지역 |
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제3종일반주거지역 |
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준주거지역 |
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상업지역 |
중심상업지역 |
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일반상업지역 |
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근린상업지역 |
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유통상업지역 |
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공업지역 |
전용공업지역 |
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일반공업지역 |
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준공업지역 |
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녹지지역 |
보전녹지지역 |
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생산녹지지역 |
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자연녹지지역 |
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관리 지역 |
보전관리지역 |
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생산관리지역 |
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계획관리지역 |
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농림지역 |
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자연환경보전지역 |
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각 용도지역에서의 건축제한을 적용함에 있어서 부속건축물에 대해서는 주된 건축물에 대한 건축제한을 따릅니다(
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조제2항).
건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등은 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항에 맞아야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제4항).
각 용도지역 안에서의 구체적인 건축제한의 내용은 각 지역의 도시·군계획조례를 확인하시기 바랍니다. 각 지역의 도시·군계획조례는 <국가법령정보센터-자치법규>에서 검색할 수 있습니다.본 콘텐츠는 법제처 공공데이터를 기반으로 정확한 법률 정보 제공을 위해 정제·편찬되었습니다.