우선변제권의 행사
경매절차에서 보증금을 변제받기 위해서는 배당요구의 종기까지 집행법원에 서면으로 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
우선변제권의 행사 
임차인의 우선변제권 행사
임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
소액임차인의 최우선변제권 행사
소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).
그러나 아래의 경우에는 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).
소액임차인의 최우선변제
요건
소액임차인의 범위에 속할 것
임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).
보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항 및 제6조).
「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표 1). 대항요건을 갖출 것
임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 및 제14조제1항 후단).
이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각될 것
소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
배당 요구가 있을 것
임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다(「민사집행규칙」 제48조).
최우선변제의 범위
소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은, 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제1항 및 제2항).
서울특별시 : 2천200만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1천900만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만원
그 밖의 지역 : 1천만원
하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제3항).
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유용한 법령정보 |
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< 소액임차인의 최우선변제권이란 무엇인가요? >
Q. 서울특별시에서 상가건물을 임차하여 보증금 3000만원에 상가를 운영하고 있는 임차인 A는 임차건물이 경매에 넘어가게 되자, 보증금을 돌려받고자 합니다. 그런데 임차한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 우선해 있습니다. 임차인 A는 보증금을 하나도 돌려받을 수 없나요?
A. 소액임차인은 임차상가건물에 대해 「상가건물 임대차보호법」상의 요건(상가건물의 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6천500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제7조).
임차인 A의 경우 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당합니다. 따라서 서울특별시에서 상가건물을 임차한 A가 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2천200만원 이하의 범위에서 결정됩니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제1항 및 제2항). |
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