위법한 건축행위의 유형 및 제재
주요 건축 위반 유형 
신축 및 증축
신축 및 증축이 법령에 위반되는 경우는 대체적으로 건축허가를 받거나 신고를 한 후 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우, 애초부터 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우입니다(
「건축법」제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」제115조의3제1항).
주요 건축 위반 행위를 예시하면 다음과 같습니다.
나대지, 전(田) 및 답(畓) 등에 건축물을 짓거나 비닐하우스나 컨테이너 등을 설치한 경우(신축 – 허가나 신고 위반)
베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕(조립식 패널이나 아크릴판 등)을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 일조 등 확보를 위한 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)
커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 건폐율 등, 허가나 신고 위반)
예식장 등 층고(방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이)가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률, 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)
필로티에 창고 등 용도로 임시건물을 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
다락을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
현관이나 외부 계단 등을 비가림이나 차양을 위해 새시(경량 철골 등) 및 아크릴판으로 씌운 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
공동주택(아파트 등) 지하주차장 진·출입로 상부에 지붕을 설치한 경우(증축 – 건폐율 등, 허가나 신고 위반)
준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
개축 및 재축
개축 및 재축의 허가를 받거나 신고를 한 후 종전 규모의 범위를 초과하여 건축한 경우(개축 및 재축 – 신축 허가나 신고 위반)
그러나 건축물의 동수가 감소하더라도 면적과 층수 및 높이가 증가하지 않는 경우라면 이는 종전과 동일한 규모 범위의 개축에 해당합니다(국토교통부 건축기획팀-632, 2005.10.10.).
행정상 제재
시정명령 등
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」 제79조제1항).
허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해서는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있습니다(「건축법」 제79조제2항 본문).
허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다(「건축법」 제79조제4항 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항).
허가권자는 「건축법」 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「행정대집행법」 제3조제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 않고 대집행할 수 있습니다(「건축법」 제85조 및 「건축법 시행령」 제119조의2).
재해가 발생할 위험이 절박한 경우
건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우
허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우
도로통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우
「대기환경보전법」에 따른 대기오염물질 또는 「물환경보전법」에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우
이행강제금
허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에 대해서는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않으면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 본문).
건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 50%에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 다음의 비율(다만, 건축조례로 다음의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 60% 이상이어야 함)을 곱한 금액(「건축법」 제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 제115조의3제1항)
다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 「지방세법」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 「지방세법 시행령」 제3조로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제1항 단서). 또한 위 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 않은 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함)에 대한 시가표준액은 신축을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호). 위에서 ‘지방자치단체의 장이 결정한 가액’은 매년 발간되는 행정안전부장관의 조정기준에 따라 산정하여 특별시장･도지사의 승인을 받아 매년 1월 1일 결정･고시합니다. 시가표준액 산출식은 아래 그림과 같습니다.
위반건축물은 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우라서 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액이 없기 때문에 일반적으로 「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호에 따른 시가표준액이 적용됩니다. 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 함)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 50%의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 단서).
허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 다음의 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100%의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다. 다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항).
임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정)
동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우
허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다(「건축법」 제80조제5항).
허가권자는 이행강제금을 다음에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 않은 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조의2제1항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제1항·제2항 본문).
축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1,000 제곱미터) 이하인 경우는 20%를 감경
그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 다음에서 정하는 경우(「건축법」 제80조제2항의 영리 목적 등 위반에 해당하는 경우는 제외)에는 각 정해진 비율을 감경
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위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등 |
감경 비율 |
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‧위반행위 후 소유권이 변경된 경우
‧임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(
‧위반면적이 30제곱미터 이하인 경우(「건축법 시행령」 별표 1 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정하며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물은 제외)
‧「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물의 구분소유자가 위반한 면적이 5제곱미터 이하인 경우(「건축법 시행령」 별표 1 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정)
‧
‧법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 따라 같은 조 제1항 각 호에 따른 기간(같은 조 제3항에 따른 기후에너지환경부령으로 정하는 규모 미만의 시설의 경우 같은 항에 따른 기후에너지환경부령으로 정하는 기한을 말함) 내에
‧법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제10조의2에 따라 같은 조 제1항에 따른 기한까지 기후에너지환경부장관이 정하는 바에 따라 허가신청을 하였거나 신고한 배출시설(개 사육시설은 제외하되, 처리시설은 포함)의 경우 |
75% |
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‧그 밖에 위반행위의 정도와 위반 동기 및 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 감경이 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 경우 |
건축조례로 정하는 비율 |
허가권자는 법률 제4381호 건축법개정법률의 시행일(1992년 6월 1일을 말함) 이전에 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 주거용 건축물에 관하여는 다음의 정하는 바에 따라 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 감경할 수 있습니다(「건축법」 제80조의2제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제3항).
연면적 85제곱미터 이하 주거용 건축물의 경우: 80%
연면적 85제곱미터 초과 주거용 건축물의 경우: 60%
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조문 |
개정 전 (법률 제16380호, 2019. 4. 23.) |
개정 후 |
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제80조제1항 단서 |
다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. |
다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. |
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제80조제2항 |
허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 50%의 범위에서 가중할 수 있다. |
허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100%의 범위에서 가중할 수 있다. |
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제80조제5항 단서 |
다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다. |
삭제 |
「건축법」 제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 제115조의3제1항)이 됩니다.「건축법」 제80조제1항, 제2항 및 제80조의2).「건축법」 제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 제115조의3제1항).「건축법」 제80조제1항 단서)의 50%를 감경받을 수 있습니다(「건축법 시행령」 제115조의4제2항 단서)「건축법」 제80조제1항제1호) × 100분의 70(건축신고 위반인 경우, 「건축법 시행령」 제115조의3제1항제4호) × 100분의 20(1992년 6월 1일 전 위반인 경우, 「건축법 시행령」 제115조의4제3항제1호)「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항제2호). 벌칙
허가 위반행위에 대한 처벌
도시지역에서 「건축법」 제11조제1항(건축허가), 제55조(건폐율), 제56조(용적률)를 위반하여 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제108조제1항제1호).
도시지역 밖에서 「건축법」 제11조제1항(건축허가), 제55조(건폐율) 및 제56조(용적률)를 위반하여 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제1항제1호).
신고 위반행위에 대한 처벌
「건축법」 제14조(건축신고) 및 「건축법」 제20조제3항(가설건축물)에 따른 신고 또는 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제1호).
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