위법한 대수선 등의 유형 및 제재
대수선 등 위반 유형 
주요 대수선 위반행위를 예시하면 다음과 같습니다.
계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만드는 경우(내력벽의 해체 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제1호)
새로운 출입문이나 창문을 내기 위해서 건물 내부 내력벽을 부수는 경우(내력벽의 해체 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제1호)
건물 내부에 기둥이 많아 통행이나 사용이 불편하다고 하여 기둥을 제거하는 경우(기둥의 해체 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제2호)
층고가 높은 층을 복층으로 만들기 위해서 보를 설치하는 경우(보의 증설 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제3호)
태풍 등 재해로 인해 지붕이 파손되어 대대적으로 수리하는 경우(지붕틀의 세 개 이상 수선 또는 증설·해체 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제4호)
방화구획 내부에 벽을 설치한 경우(방화구획을 위한 벽의 증설 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제5호)
단독주택을 2세대로 분리하고 출입을 위해 새로운 계단을 설치한 경우(주계단의 증설 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제6호)
건물 외부에 2층으로 바로 갈 수 있도록 철제 계단을 설치한 경우(피난계단의 증설 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제6호)
임대 수익을 위해서 다가구주택의 가구 수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우(다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽 증설 및 해체 – 신고나 허가 위반, 「건축법 시행령」 제3조의2제8호)
용도변경 위반행위를 예시하면 다음과 같습니다.
지상 1층 근린생활시설(
「건축법 시행령」 제14조제5항제7호 근린생활시설군)을 주거용(「건축법 시행령」 제14조제5항제8호 주거·업무시설군)으로 개조하여 사용하는 경우(용도변경 신고 위반)
독서실(「건축법 시행령」 제14조제5항제7호 근린생활시설군)을 고시원(「건축법 시행령」 제14조제5항제5호 영업시설군)으로 사용하는 경우(용도변경 허가 위반)
고시원 개별 호실(「건축법 시행령」 제14조제5항제5호 영업시설군)에 취사시설(「건축법 시행령」 제14조제5항제8호 주거·업무시설군)을 설치한 경우(용도변경 신고 위반)
무도장(「건축법 시행령」 제14조제5항제4호 문화 및 집회시설군)을 태권도 도장(규모에 따라 「건축법 시행령」 제14조제5항제5호 영업시설군 또는 「건축법 시행령」 제14조제5항제7호 근린생활시설군)으로 사용하는 경우(용도변경 신고 위반)
건축물대장 기재내용의 변경(용도변경 허가나 신고 불필요)
건축물대장 기재내용의 변경 사항임에도 이를 하지 않으면 위법한 건축물이 되며, 건축주등에게 이행강제금을 부과할 수 있습니다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두8072 판결). <예> 일반음식점(「건축법 시행령」 제14조제5항제7호 근린생활시설 중 별표 1 제4호 제2종 근린생활시설)을 한의원(「건축법 시행령」 제14조제5항제7호 근린생활시설 중 별표 1 제3호 제1종 근린생활시설)으로 사용하는 경우 임의변경 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖에 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경은 용도변경의 허가나 신고 또는 건축물 기재사항 변경신청 없이 용도변경을 할 수 있습니다(「건축법」 제19조제3항 단서 및 「건축법 시행령」 제14조제4항). <예> 다중주택(「건축법 시행령」 제14조제5항제8호 주거·업무시설군 중 별표 1 제1호 단독주택-다중주택)에 취사시설(「건축법 시행령」 제14조제5항제8호 주거·업무시설군 중 별표 1 제1호 단독주택-다가구주택)을 설치한 경우 조경 등 위반행위를 예시하면 다음과 같습니다.
조경의 의무면적을 훼손하여 주차장으로 사용하는 경우(「건축법」 제42조 위반)
공작물 축조 신고 없이 2미터 넘는 담장, 대지를 조성하기 위한 옹벽 등을 축조한 경우(「건축법」 제83조 위반)
가설건축물을 존치기간이 지난 후에도 계속 사용하는 경우(「건축법」제20조제2항 및 「건축법 시행령」 제15조제7항 위반)
사용상 불편하다는 이유로 설계도에 따른 건물 내 중간 기둥을 세우지 않아 구조내력기준에 적합하지 않은 경우(「건축법」제48조 위반)
행정상 제재
시정명령 등
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」 제79조제1항).
허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해서는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있습니다(「건축법」 제79조제2항 본문).
허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다(「건축법」 제79조제4항 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항).
허가권자는 「건축법」 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「행정대집행법」 제3조제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 않고 대집행할 수 있습니다(「건축법」 제85조 및 「건축법 시행령」 제119조의2).
재해가 발생할 위험이 절박한 경우
건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우
허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우
도로통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우
「대기환경보전법」에 따른 대기오염물질 또는 「물환경보전법」에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우
이행강제금
허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않으면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 본문).
건축물이 「건축법」 제80조제1항제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10%의 범위에서 위반내용에 따라 다음 표에서 정하는 금액(「건축법」 제80조제1항제2호, 「건축법 시행령」 제115조의2제2항 및 별표 15)
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위반건축물 |
이행강제금의 금액 |
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‧허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 「건축법 시행령」 제3조의2제8호에 따른 증설 또는 해체로 대수선을 한 건축물 |
시가표준액의 10%에 해당하는 금액 |
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‧허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 용도변경을 한 건축물 |
허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 10%에 해당하는 금액 |
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‧사용승인을 받지 않고 사용 중인 건축물 |
시가표준액의 2%에 해당하는 금액 |
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‧대지의 조경에 관한 사항을 위반한 건축물 |
시가표준액(조경의무를 위반한 면적에 해당하는 바닥면적의 시가표준액)의 10%에 해당하는 금액 |
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‧건축선에 적합하지 않은 건축물
‧구조내력기준에 적합하지 않은 건축물
‧피난시설, 건축물의 용도·구조의 제한, 방화구획, 계단, 거실의 반자 높이, 거실의 채광·환기와 바닥의 방습 등이 법령등의 기준에 적합하지 않은 건축물
‧내화구조 및 방화벽이 법령등의 기준에 적합하지 않은 건축물
‧방화지구 안의 건축물에 관한 법령등의 기준에 적합하지 않은 건축물
‧법령등에 적합하지 않은 마감재료를 사용한 건축물
‧높이 제한을 위반한 건축물
‧일조 등의 확보를 위한 높이제한을 위반한 건축물
‧건축설비의 설치·구조에 관한 기준과 그 설계 및 공사감리에 관한 법령 등의 기준을 위반한 건축물 |
시가표준액의 10%에 해당하는 금액 |
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시가표준액의 3% 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하지 않은 경우에는 3%로 함) |
「건축법 시행령」 제115조의2제2항 별표 15의 1번 항목에는 ‘이행강제금의 금액은 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 10%에 해당하는 금액’이라고 규정하고 있는 바, 여기에서 ‘당해 건축물에 적용되는’이라 함은 ‘현재 사용하는 용도에 적용되는’으로 해석하고 있으므로[건교부 질의회신(건축과-3819, 2005. 7. 6.)] 주거시설로 용도변경을 한 위법건축물에 대하여 2007년도 서울시 부동산 시가표준액표를 적용하여 이행강제금을 부과할 경우 용도지수가 ‘사무실 점포’가 아닌 ‘주거시설’로 보아 시가표준액을 적용해야 한다(국민권익위원회 서행심 2007-516, 2007. 9. 5. 이행강제금부과처분취소). 다만, 건축물이 「건축법」 제80조제1항제1호 외의 위반 건축물 중 주거용 건축물로서 다음에서 정하는 경우에는 「건축법」 제80조제1항제2호에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 단서 및 「건축법 시행령」 제115조의2제1항).
「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우「건축법」 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우「건축법」 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 다음의 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100%의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다. 다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항).
임대 등 영리를 목적으로 「건축법」 제19조를 위반하여 용도변경을 한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정)
임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 다세대주택의 세대수 또는 다가구주택의 가구수를 증가시킨 경우(5세대 또는 5가구 이상 증가시킨 경우로 한정)
동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우
허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 위 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다(「건축법」 제80조제5항).
허가권자는 이행강제금을 다음에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 않은 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조의2제1항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제1항).
축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1,000 제곱미터) 이하인 경우는 20%를 감경
그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 다음에서 정하는 경우(「건축법」 제80조제2항의 영리 목적 등 위반에 해당하는 경우는 제외)에는 75%의 범위에서 각 정해진 비율을 감경
「건축법」 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우「건축법」 제22조에 따른 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 허가 또는 변경허가를 받거나 신고 또는 변경신고를 하려는 배출시설(처리시설을 포함)의 경우 허가권자는 법률 제4381호 건축법개정법률의 시행일(1992년 6월 1일을 말함) 이전에 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 주거용 건축물에 관하여는 다음의 정하는 바에 따라 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 감경할 수 있습니다(「건축법」 제80조의2제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제3항).
연면적 85제곱미터 이하 주거용 건축물의 경우: 80%
연면적 85제곱미터 초과 주거용 건축물의 경우: 60%
「건축법」 제80조제1항제2호 및 「건축법 시행령」 제115조의2제2항)이 됩니다.「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항 참조).「건축법」 제80조제1항제2호 및 「건축법 시행령」 제115조의2제2항)이 됩니다.「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항제1호). 즉 임대 등 영리 목적으로 위반한 경우라면 2배의 이행강제금이 부과됩니다. 다만, 용도변경이 이미 된 건축물을 구입한 경우라면 가중률은 적용되지 않습니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항 단서 참조). 벌칙
허가 위반행위에 대한 처벌
도시지역에서 「건축법」 제11조제1항(대수선 허가), 제19조제1항 및 제2항(용도변경)을 위반하여 건축물을 대수선하거나 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제108조제1항제1호).
도시지역 밖에서 「건축법」 제11조제1항(대수선 허가), 제19조제1항 및 제2항(용도변경)을 위반하여 건축물을 대수선하거나 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제1항제1호).
신고 위반행위에 대한 처벌
「건축법」 제14조(대수선 신고)에 따른 신고 또는 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제1호).
그 밖의 위반행위에 대한 처벌
「건축법」 제22조제3항(건축물의 사용승인)을 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제2호).
「건축법」 제83조제1항(옹벽 등 공작물에의 준용)에 따른 신고 또는 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제1호).
「건축법」 제42조(대지의 조경)를 위반한 건축주 및 공사시공자는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제5호).
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