임대료와 임대보증금
민간건설임대주택의 임대사업자는 사용검사를 받은 날부터 임대의무기간이 종료되는 날 까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.
임대료와 임대보증금 
임대사업자의 최초 임대료 지정권
임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함)는 다음의 임대료와 같습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제1항).
「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호마목에 따른 공공지원민간임대주택의 경우 그 최초 임대료에 관하여 따로 정한 경우에는 기준을 말함 임대료의 증액
임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 다음의 비율로 정하는 증액 기준을 초과하지 못합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조의2).
1. 100세대 이상 민간임대주택단지(공공지원민간임대주택 중 20년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 100세대 이상 민간임대주택단지는 제외): 「통계법」에 따라 국가데이터처장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시·군·자치구의 조례로 해당 시·군·자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따릅니다.
2. 1. 을 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 합니다.
임차인은 위에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조의2).
임대보증금과 월임대료간의 전환
임대사업자가 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 그 전환되는 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없습니다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제18조, 「주택임대차보호법」 제7조의2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제9조).
은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 「주택임대차보호법 시행령」 제9조제1항에서 정하는 비율(연 10%)
한국은행에서 공시한 기준금리에 연 2%를 더한 비율
임대료 납부방법
임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제5항).
임대조건 위반자에 대한 제재
위의 공공지원민간임대주택의 최초 임대료 기준, 임대료 증액 비율 등의 임대조건을 위반하여 민간임대주택을 임대한 자에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조제1항제3호 및 제4호).
임대보증금에 대한 보증 가입의무
보증 가입의무 및 기간
임대사업자(임대사업자로 등록하려는 자를 포함)는 다음의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제38조제1항).
보증대상금액
보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제2항 본문).
다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제2항 단서).
위의 규정에도 불구하고 다음에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 보증대상으로 할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제3항 전단 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제39조제1항).
임대사업자의 보증서 사본 제출
임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입했으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제38조제3항).
보증서 사본을 받은 시장·군수·구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제38조제4항).
임차인에 대한 보증서 및 보증약관 사본 제공
임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대 주택에 입주한 후 지체없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제38조제5항).
보증가입 여부에 대한 공고
민간건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고해야 합니다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같습니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제38조제6항).
보증수수료 납부방법 등
보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음과 같습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제11항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제40조).
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구분 |
내용 |
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보증수수료의 부담비율 |
보증수수료의 75%는 임대사업자가 부담하고, 25%는 임차인이 부담합니다. ※ 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액 부담합니다. |
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보증수수료의 납부자 |
보증수수료는 임대사업자가 납부합니다. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시해야 합니다. |
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보증수수료의 분할납부 방법 |
보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부해야 합니다. |
보증 수수료의 분할납부
임대사업자는 보증에 다음의 시점 이전까지 가입해야 하며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 함)까지 가입을 유지해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제4항).
「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인의 신청일. 다만, 신청일 이전에 임차인을 모집하는 경우에는 모집일로 함 임대사업자는 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있으며, 임대사업자가 보증 가입 후 1년이 지났으나 위에 따라 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 않는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 해지할 수 없습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제5항).
임대보증금 보증가입 및 보증취소 예외
다음의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않을 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제7항).
임대사업자가 보증에 가입한 경우 보증회사는 그 임대사업자의 허위서류 제출을 포함한 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에도 이에 대해 임차인에게 책임이 있는 사유가 없으면 임차인에게 해당 임대보증금에 대한 보증의 해지 또는 취소로써 대항할 수 없습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제8항).
보증금 미반환 임대사업자의 보증 가입 제한 등
보증에 가입한 임대사업자 중 임대보증금을 변제하지 않아 등록 말소요건에 해당하는 임대사업자는 별도 관리되고, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 추가적으로 보증에 가입할 수 없습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제9항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제39조의3제1항)
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