임대주택의 공용부분 관리
「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택은 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항에 관하여 「주택법」에 따라 관리해야 합니다.
300세대 이상이거나, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택은 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 기술인력과 장비를 갖추고 인가를 받아 자체관리해야 합니다.
임대주택의 공용부분 관리 
「공동주택관리법」에 따른 관리대상 임대주택
① 민간건설임대주택 및 ② 임대사업자가 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 「공동주택관리법」을 적용합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제1항).
민간임대주택에 적용되는 「공동주택관리법」 규정
민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음의 규정만을 적용합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제2항).
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관리 사항 |
해당 조문 |
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회계서류의 작성·보관에 관한 사항 |
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행위허가 등의 기준에 관한 사항 |
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구분관리에 관한 사항 |
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관리주체의 업무에 관한 사항 |
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관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항 |
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주민운동시설의 위탁 운영 및 이용료 부과에 관한 사항 |
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관리주체의 동의에 관한 사항 |
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관리비 등의 공개에 관한 사항 |
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하자 보수에 관한 사항 |
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시설물의 안전관리에 관한 사항 |
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공동주택의 안전점검에 관한 사항 |
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관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항 |
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공동주택관리의 감독에 관한 사항 |
임대주택 관리 위반자에 대한 제재
민간임대주택의 관리에 관한 사항을 위반하여 민간임대주택을 관리한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제3항제6호).
주택관리업자를 통한 공용부분의 위탁관리 또는 자체관리
대상 민간임대주택의 규모
임대사업자는 민간임대주택단지별로 다음의 어느 하나에 해당하는 규모 이상의 민간임대주택에 대하여 ① 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나, ② 「공동주택관리법 시행령」 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖춰 시장·군수·구청장의 인가를 받아 자체관리해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항, 제3항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제3항·제4항).
300세대 이상의 공동주택
150세대 이상의 공동주택으로서 승강기가 설치된 공동주택
150세대 이상의 공동주택으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식인 공동주택
「공동주택관리법」 제52조제1항에 따라 등록한 자를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제14호 및 제15호). 자체관리 시 필요기준 및 인가절차
기술인력 및 장비 기준
임대사업자가 민간임대주택을 위탁하지 않고 자체관리하려면 다음의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제3항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제4항 및 「공동주택관리법 시행령」 별표 1).
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구분 |
기준 |
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기술인력 |
다음의 기술인력을 갖추어야 함(다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 얻어 관리업무의 일부를 해당법령에서 인정하는 전문용역 업체에 용역하는 경우에는 해당기술 인력을 갖추지 않을 수 있음)
√ 승강기가 설치된 공동주택인 경우에는 √ 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기안전관리법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」, 「도시가스사업법」, 「에너지이용 합리화법」, 「소방기본법」, 「화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률」, 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」, 「대기환경보전법」 및 「주차장법」 등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자 |
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장비 |
√ 비상용 급수펌프(수중펌프를 말함) 1대 이상 √ 절연저항계(누전측정기를 말함) 1대 이상 √ 건축물 안전점검의 보유장비: 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상 |
인가신청 절차
임대사업자는 민간임대주택을 자체관리하기 위해 인가를 받으려면 자체관리 인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제21조제1항 및 별지 제26호서식).
인가신청을 받은 시장·군수·구청장은 인가를 할 때에는 자체관리인가서를 임대사업자에게 내주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제21조제2항 및 별지 제26호서식).
민간임대주택의 공동관리
임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함)가 동일한 시(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도를 포함)·군 지역에서 민간임대주택을 관리하는 경우에는 단지별로「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제1항에 따른 임차인대표회의 또는 임차인 과반수(임차인대표회의를 구성하지 않은 경우만 해당)의 서면동의를 받은 경우로서 둘 이상의 민간임대주택단지를 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 인정하는 경우 공동으로 관리할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제5항).
공동관리하는 둘 이상의 민간임대주택단지에 기술인력 및 장비 기준을 적용할 때에는 둘 이상의 민간임대주택단지를 하나의 민간임대주택단지로 봅니다. 다만, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 민간임대주택단지 간의 거리 및 안전성 등을 고려하여 민간임대주택단지마다 갖출 것을 요구하는 경우에는 그렇지 않습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제6항).
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공동주택 관리에 관한 정보처리시스템 |
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※ 국토교통부에서는 공동주택 관리비의 투명성 제고 및 건강한 관리문화 정착도모를 위해 의무관리대상 공동주택의 관리비 등과 유지관리이력, 입찰정보, 외부회계감사 결과 등 공동주택관리 정보를 공개하고, 전자입찰을 운영하는 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)을 운영하고 있습니다.
<출처: 공동주택관리정보시스템 홈페이지(http://www.k-apt.go.kr) 참조>
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