임대차계약의 당사자

< 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 그 밖의 임대권한이 없는 경우 >

Q1. A씨는 B씨와 옷가게의 임대차계약을 체결하고, 옷가게를 하고 있었습니다. 그런데 알고 보니, B씨는 상가를 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 가지고 있는 C씨에게 점포를 임차한 자였고, C씨의 무상사용기간이 경과하여 지방자치단체는 C씨에게 점포의 명도 등을 청구하고 있는 상태였습니다. 이 때 A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립할 수 있나요?

A1. 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(「민법」 제618조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 그 밖에 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 임대인은 임차인이 그 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능이 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환해야 할 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결). 따라서 A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립합니다.

다만, A씨는 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인 B씨의 채무는 이행불능으로 되고 A씨는 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).