임대차계약의 체결

 임대차계약의 체결

민간임대주택의 공급  

임차인 자격 및 선정방법

임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음에서 정하는 바에 따라 공급하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항).

공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별표 1에서 정하는 기준에 따라 공급

장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급

위 자격조건을 위반하여 공공지원민간임대주택을 공급받은 사람은 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제3항제5호).

임대사업자는 임차인(입주를 신청하는 자와 계약 중인 임차인을 포함) 자격 확인을 위하여 필요한 경우 임차인 및 배우자, 임차인 또는 배우자와 세대를 같이하는 세대원으로부터 소득 자료를 제출받아 확인할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의3).

공공지원민간임대주택의 중복 입주 등의 확인절차

임대사업자는 공공지원민간임대주택의 임차인(임대차계약 당사자를 말함)에 관한 다음의 사항을 임대의무기간 개시일과 그 개시일을 기준으로 매 2년이 경과되는 날이 포함된 달의 다음 달 15일까지 전산관리지정기관에 통보하여야 합니다. 이 경우 임차인 정보를 최초로 통보한 이후에는 새로 임대차계약을 체결하거나 임대차계약을 해지하는 등 임대차계약 사항에 변경이 있는 임차인에 관한 임차인 정보만을 통보할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의2제2항·제4항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제1항).

위 사항을 통보 받은 전산관리지정기관은 15일 이내에 공공지원민간임대주택과 공공임대주택에 중복하여 입주 또는 계약하고 있는지 여부를 임대사업자에게 통보해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제2항).

중복여부의 통보를 받은 임대사업자는 그 사실을 해당 임차인에게 즉시 통보하고 7일 이상의 기간을 정하여 소명할 기회를 주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제3항).

임대차계약의 체결   

표준임대차계약서의 사용

임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 표준임대차계약서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호서식)를 사용해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20조제1항).

표준임대차계약서에 반드시 포함되어야 하는 사항

표준임대차계약서에는 다음의 사항이 포함되어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20조제2항).

임대료 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항

임대차 계약기간

「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금의 보증에 관한 사항

민간임대주택의 선순위 담보권, 국세·지방세의 체납사실 등 권리관계에 관한 사항

임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항

민간임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항

임대의무기간 중 남아 있는 기간과「민간임대주택에 관한 특별법」제45조에 따른 임대차계약의 해제·해지 등에 관한 사항

민간임대주택의 양도에 관한 사항

계약내용 설명의무

민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자는 다음의 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확인받아야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제48조제1항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조제1항 및 제2항).

임대보증금에 대한 보증과 관련한 다음의 사항

민간임대주택의 선순위 담보권, 국세·지방세의 체납사실 등 권리관계에 관한 사항(이 경우 등기부등본 및 납세증명서를 제시해야 함). 이 때 임대사업자가 임차인에게 설명하고 확인받아야 하는 권리관계는 다음과 같음

임대의무기간 중 남아 있는 기간과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조에 따른 임대차계약의 해제·해지 등에 관한 사항

「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항

계약내용 확인방법

임대사업자는 위의 규정에 따라 임차인과 임대차계약을 체결하거나 계약내용을 변경하는 경우에는 위의 설명 사항이 포함된 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제48조제3항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조제3항).