재건축진단의 실시
실시요건 및 절차 
실시요건
정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함)은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 재건축진단을 실시해야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제12조제1항 및 제2항).
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「도시 및 주거환경정비법」에서 정하는 재건축진단 실시요건 |
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▪ 정비예정구역별 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지의 경우 ▪ 정비계획의 입안을 요청하려는 자가 입안을 요청하기 전에 해당 정비예정구역 또는 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단 실시를 요청하는 경우 ▪ 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단 실시를 요청하는 경우 ▪ 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 ▪ 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호나목)의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 ▪ 정비계획을 입안하여 주민에게 공람한 지역 또는 정비구역으로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 ▪ 시장·군수등의 승인을 받은 조합설립추진위원회 또는 사업시행자가 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 |
재건축진단 실시요청에 따라 재건축진단을 실시하게 되는 경우, 해당 재건축진단 실시를 요청한 자는 재건축진단에 드는 비용을 부담할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제12조제2항 후단 참조).
실시요청
재건축진단의 실시를 요청하려는 자는 재건축진단 요청서(전자문서로 된 요청서를 포함)에 다음의 서류(전자문서를 포함)를 첨부하여 시장·군수등에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제3조제1항 및 별지 제1호서식).
사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도
결함부위의 현황사진
실시절차
재건축진단의 실시는 다음의 절차를 거쳐 이루어집니다(국토교통부, 『도시 및 주거환경정비법 질의회신사례집』 p.378 참조).
실시여부의 결정
실시결정
시장·군수등은 재건축진단의 요청이 있는 경우에는 재건축진단의 실시 시기 등을 포함한 재건축진단 실시계획을 수립하여 요청일부터 30일 이내에 요청인에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 전단).
시장·군수등은 재건축진단기관에 의뢰하여 주거환경 적합성, 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등에 관한 재건축진단을 실시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제12조제4항).
실시대상
재건축사업의 재건축진단 대상 및 제외대상은 다음과 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제12조제3항, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제3항 및 별표 1 제3호라목).
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재건축진단 대상 |
재건축진단 제외대상 |
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▪ 주택단지(연접한 단지를 포함)의 건축물 |
▪ 시장·군수등이 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 주택단지의 건축물 ▪ 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 시장·군수등이 인정하는 주택단지의 건축물 ▪ 셋 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 재건축진단 실시 결과 전체 주택의 3분의2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시·도조례로 정하는 면적 이상인 지역의 잔여 주택단지의 건축물 ▪ 시장·군수등이 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 주택단지의 건축물 ▪ 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제2조제1호의 시설물로서 같은 법 제16조에 따라 지정받은 안전등급이 D (미흡) 또는 E (불량)인 주택단지의 건축물 |
실시완료
결과보고 등
재건축진단을 의뢰받은 재건축진단기관은 「주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준」(건축물의 내진성능 확보를 위한 비용을 포함)에 따라 재건축진단을 실시해야 하며, 재건축진단 결과보고서를 작성하여 시장·군수등 및 재건축진단의 실시를 요청한 자에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제12조제5항).
시장·군수등(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외)은 재건축진단 결과보고서를 제출받은 경우에는 지체 없이 특별시장·광역시장·도지사에게 결정내용과 해당 재건축진단 결과보고서를 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제1항).
특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는 필요한 경우 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 재건축진단 결과의 적정성에 대한 검토를 의뢰할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제2항).
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