재산세

주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음에 따릅니다(「지방세법」 제106조제2항 및 「지방세법 시행령」 제105조).

1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 봅니다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분합니다.

1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50/100 이상인 경우에는 주택으로 봅니다.

건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 그 부속토지는 종합합산과세대상 토지(「지방세법」 제106조제1항제1호)로 봅니다.

주택 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 합니다.

재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과합니다(「지방세법」 제106조제3항 본문).

다만, 다음의 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과합니다(「지방세법」 제106조제3항 단서 및 「지방세법 시행령」 제105조의2).

납세의무자

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당자를 납세의무자로 봅니다(「지방세법」 제107조제1항).

구분	의무자
공유재산인 경우	▪ 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우 지분이 균등한 것 봄)에 대해서는 그 지분권자
주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우	▪ 그 주택에 대한 산출세액을 「지방세법」 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

다만, 재산세 과세기준일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다(「지방세법」 제107조제2항 및 「지방세법 시행규칙」 제53조).

구분	의무자
▪ 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없을 때	공부상 소유자
▪ 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않았을 때	「민법」상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람
▪ 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 않았을 때	공부상 소유자
▪ 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우	그 매수계약자
▪ 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우	위탁자(지역주택조합 및 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말함). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 봄
▪ 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 체비지 또는 보류지로 정한 경우	사업시행자
▪ 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우	수입하는 자
▪「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우	공부상 소유자

재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 않아 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있습니다(「지방세법」 제107조제3항).

비과세

국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 않습니다. 다만, 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산 또는 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산에 대해서는 재산세를 부과합니다(「지방세법」 제109조제1항).

국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의해 입증되는 경우를 포함)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 않습니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과합니다(「지방세법」 제109조제2항).

유료로 사용하는 경우

소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우

다음에 따른 재산(사치성 제한 제외)에 대하여는 재산세를 부과하지 않습니다. 다만, 「법인세법」 제4조제3항에 따른 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(3. 및 5.의 재산은 제외) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 않는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과합니다(「지방세법」 제109조제3항 및 「지방세법 시행령」 제107조).

1. 도로·하천·제방·구거·유지 및 묘지 등

2. 산림보호구역, 그 밖에 공익상 재산세를 부과하지 않을 타당한 이유가 있는 토지 등

3. 임시로 사용하기 위하여 건축된 건축물로서 재산세 과세기준일 현재 1년 미만의 것

4. 비상재해구조용, 무료도선용, 선교(船橋) 구성용 및 본선에 속하는 전마용(傳馬用) 등으로 사용하는 선박

5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 않은 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분만 해당) 등

※ 위 비과세 대상의 범위에 대한 자세한 내용은 「지방세법 시행령」 제108조에서 확인할 수 있습니다.

재산세 산정  

과세표준

토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 「지방세법」 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음의 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제110조제1항 및 「지방세법 시행령」 제109조).

구분	공정시장가액비율
토지 및 건축물	시가표준액의 70/100
주택	시가표준액의 60/100   다만, 2025년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 「지방세법 시행령」 제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택 포함)에 대해서는 다음의 구분에 따름   ▪ 시가표준액 3억원 이하 주택: 시가표준액의 43/100 ▪ 시가표준액 3억원 초과 6억원 이하 주택: 시가표준액의 44/100 ▪ 시가표준액 6억원 초과 주택: 시가표준액의 45/100

선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 「지방세법」 제4조제2항에 따른 시가표준액으로 합니다(「지방세법」 제110조제2항).

세율

재산세 표준세율은 다음과 같습니다(「지방세법」 제111조제1항 참조).

구분		표준세율
토지	종합합산 과세대상	▪ 과세표준 5천만원 이하: 2/1000 ▪ 과세표준 5천만원 초과 1억 이하: 10만원 + 5천만원 초과금액의 3/1000 ▪ 과세표준 1억원 초과: 25만원 + 1억 초과금액의 5/1000
	별도합산 과세대상	▪ 과세표준 2억원 이하: 2/1000 ▪ 과세표준 2억원 초과 10억원 이하: 40만원 + 2억원 초과금액의 3/1000 ▪ 과세표준 10억원 초과: 280만원 + 10억원 초과금액의 4/1000
	분리과세 대상	▪ 전·답·과수원·목장용지 및 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 「지방세법 시행령」 제102조제2항으로 정하는 임야: 과세표준의 0.7/1000 ▪ 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 40/1000 ▪ 그 밖의 토지: 과세표준의 2/1000
건축물		▪ 골프장, 고급오락장용 건축물: 과세표준의 40/1000 ▪ 특정지역의 공장용 건축물: 과세표준의 5/1000 ▪ 그 밖의 건축물: 과세표준의 2.5/1000
주택	그 밖의 주택	▪ 과세표준 6천만원 이하: 1/1000 ▪ 과세표준 6천만원 초과 1억5천만원 이하: 6만원 + 6천만원 초과금액의 1.5/1000 ▪ 과세표준 1억5천만원 초과 3억원 이하: 195,000원 + 1억5천만원 초과금액의 2.5/1000 ▪ 과세표준 3억원 초과: 570,000원 + 3억원 초과금액의 4/1000
선박		▪ 고급선박: 과세표준의 50/1000 ▪ 그 밖의 선박: 과세표준의 3/1000
항공기		▪ 과세표준의 3/1000

위의 주택에 대한 세율에도 불구하고 「지방세법 시행령」 제110조의2제1항에 따른 1세대 1주택(시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정)에 대해서는 다음의 세율을 적용합니다(「지방세법」 제111조의2제1항).

과세표준	세율
6천만원 이하	0.5/1000
6천만원 초과 1억5천만원 이하	3만원 + 6천만원 초과금액의 1/1000
1억5천만원 초과 3억원 이하	120,000원 + 1억5천만원 초과금액의 2/1000
3억원 초과	420,000원 + 3억원 초과금액의 3.5/1000

※ 그 밖에 재산세 중과세율 및 도시지역분 재산세액 과세권 구분 특례에 대한 자세한 내용은 「지방세법」 제111조제2항 및 제112조에서 확인할 수 있습니다.

세율의 적용

토지에 대한 재산세는 다음에 따라 세율을 적용합니다(「지방세법」 제113조제1항 본문).

1. 종합합산과세대상: 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 종합합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 위의 종합합산과세대상의 표준세율을 적용

2. 별도합산과세대상: 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 별도합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 위의 별도합산과세대상의 표준세율을 적용

3. 분리과세대상: 분리과세대상이 되는 해당 토지의 가액을 과세표준으로 하여 위의 분리과세대상의 표준세율을 적용

다만, 「지방세법」 또는 관계 법령에 따라 재산세를 경감할 때에는 다음의 과세표준에서 경감대상 토지의 과세표준액에 경감비율(비과세 또는 면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 봄)을 곱한 금액을 공제하여 세율을 적용합니다(「지방세법」 제113조제1항 단서).

재산세 납세절차  

납세지

재산세는 다음의 납세지를 관할하는 지방자치단체에서 부과합니다(「지방세법」 제108조).

구분	납세지
토지	▪ 토지의 소재지
건축물	▪ 건축물의 소재지
주택	▪ 주택의 소재지
선박	▪ 「선박법」에 따른 선적항의 소재지. 다만, 선적항이 없는 경우에는 정계장(定繫場) 소재지(정계장이 일정하지 않은 경우에는 선박 소유자의 주소지)
항공기	▪ 「항공안전법」에 따른 등록원부에 기재된 정치장의 소재지(「항공안전법」에 따라 등록을 하지 않은 경우에는 소유자의 주소지)

과세기준일 및 납부기간

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 하며, 납기는 다음과 같습니다(「지방세법」 제114조 및 제115조).

구분	납세지
토지	▪ 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
건축물	▪ 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
주택	▪ 해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있음
선박	▪ 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
항공기	▪ 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

징수방법 등

재산세는 관할 지방자치단체의 장이 세액을 산정해 보통징수의 방법으로 부과·징수합니다(「지방세법」 제116조제1항).

재산세를 징수하려면 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기로 구분한 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급하여야 합니다(「지방세법」 제116조제2항).

물납 및 분할납부

지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납세의무자의 신청을 받아 해당 지방자치단체의 관할구역에 있는 부동산에 대하여만 물납을 허가할 수 있습니다(「지방세법」 제117조).

지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 다음의 기준을 따라 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난날부터 3개월 이내에 분할납부하게 할 수 있습니다(「지방세법」 제118조 및 「지방세법 시행령」 제116조제1항).

납부할 세액이 500만원 이하인 경우: 250만원을 초과하는 금액

납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우: 그 세액의 100분의 50 이하의 금액