중개계약과 공인중개사의 책임 등

※ 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없습니다(「공인중개사법」 제30조제4항).

개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 위의 표에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(이하 "보증"이라 함)를 한 후 그 증명서류(① 보증보험증서 사본, ② 공제증서 사본, ③ 공탁증서 사본)를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다. 다만, 보증보험회사·공제사업자 또는 공탁기관(이하 "보증기관"이라 함)이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제24조제2항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제18조제2항).

※ 다른 법률에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 자가 부동산중개업을 하려는 경우에는 중개업무를 개시하기 전에 보장금액 2천만원 이상의 보증을 보증기관에 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제24조제3항).

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 ① 보장금액, ② 보증보험회사, 공제사업을 행하는자, 공탁기관 및 그 소재지, ③ 보장기간에 관한 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사법」 제30조제5항).

보증의 변경

보증을 설정한 개업공인중개사는 그 보증을 다른 보증으로 변경하려는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제25조제1항).

보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하려는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다. 다만, 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제25조제2항, 제3항 및 제24조제2항 단서 준용).

보증보험금의 지급 등

중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받으려는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서·화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본이나 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제26조제1항).

개업공인중개사는 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제26조제2항).

계약금등의 반환채무이행의 보장

개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위해 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금(이하 "계약금등"이라 함)을 개업공인중개사 또는 다음의 자의 명의로 금융기관, 「공인중개사법」 제42조에 따라 공제사업을 하는 자 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있습니다(「공인중개사법」 제31조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제27조제1항).

「은행법」에 따른 은행

「보험업법」에 따른 보험회사

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

「공인중개사법」 제42조에 따라 공제사업을 하는 자

부동산 거래계약의 이행을 보장하기 위해 계약금등 및 계약 관련서류를 관리하는 업무를 수행하는 전문회사

※ 계약금등을 개업공인중개사의 명의로 예치한 경우

▪ 개업공인중개사는 거래당사자가 계약금등을 개업공인중개사의 명의로 금융기관 등에 예치할 것을 의뢰하는 경우에는 계약이행의 완료 또는 계약해제 등의 사유로 인한 계약금등의 인출에 대한 거래당사자의 동의 방법, 반환채무이행 보장에 소요되는 실비나 그 밖에 거래안전을 위해 필요한 사항을 약정해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제27조제2항).

▪ 개업공인중개사는 위에 따라 거래계약과 관련된 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우에는 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 해야 하며, 예치된 계약금등은 거래당사자의 동의 없이 인출해서는 안 됩니다(「공인중개사법 시행령」 제27조제3항).

▪ 개업공인중개사는 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우에는 그 계약금등을 거래당사자에게 지급할 것을 보장하기 위해 예치대상이 되는 계약금등에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 「공인중개사법」 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하며, 거래당사자에게 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제27조제4항).

위에 따라 계약금등을 예치한 경우 매도인·임대인 등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 해당 계약을 해제한 때에 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있습니다(「공인중개사법」 제31조제2항).

중개보수와 실비  

중개보수

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받습니다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그렇지 않습니다(「공인중개사법」 제32조제1항).

중개보수 지급시기

중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다(「공인중개사법 시행령」 제27조의2).

중개보수의 한도

주택 및 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수의 한도는 다음과 같습니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항, 제4항 및 제7항).

구분	내용
① 주택의 중개에 대한 보수	▪ 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 「공인중개사법 시행규칙」별표 1과 같으며, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정함(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항)   ※ 주택 중개보수의 요율 한도에 관한 규정은 2021년 10월 19일 이후 중개의뢰인 간에 매매·교환 또는 임대차 등의 계약을 체결하는 경우부터 적용합니다[「공인중개사법 시행규칙」(국토교통부령 제902호) 부칙 제2조제1항].
② 주택 외의 중개대상물에 대한 보수	▪ 오피스텔(다음의 요건을 모두 갖춘 경우만 해당): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 매매·교환은 5/1000, 임대차 등은 4/1000 범위에서 중개보수를 결정    √ 전용면적이 85㎡ 이하일 것  √ 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것   ▪ 오피스텔 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래 액의 9/1000 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정   ※ 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 위에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받으려는 중개보수의 상한요율을 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시해야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 안 됩니다.

※ 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 1/2 이상인 경우에는 위 ①을 적용하고, 주택의 면적이 1/2 미만인 경우에는 위 ②를 적용합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제6항).

거래금액의 계산은 다음에 따릅니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항).

구분	내용
임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우	▪ 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액(다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 함)
교환계약의 경우	▪ 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액
동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우	▪ 매매계약에 관한 거래금액만을 적용

실비의 청구

개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있습니다(「공인중개사법」 제32조제2항).

실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대나 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차나 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제2항).

※ 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제3항).