증축·대수선 가능 여부의 확인
기존 건축물의 현황 확인 
건축물대장 확인
건축물대장을 발급·열람하여 대상 건축물의 주용도, 건축면적, 연면적, 층별 면적, 지상·지하 층수, 주구조, 지붕구조, 사용승인일, 변동사항 및 위반건축물 표시 여부를 확인할 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항 및 별지 제1호서식 참조).
기존 건축물이 위반건축물인 경우 시정명령, 공사중지, 이행강제금 등 제재가 있을 수 있으므로, 증축·대수선 전 건축물대장, 사용승인 여부 및 위반건축물 해당 여부를 먼저 확인할 필요가 있습니다(
「건축법」 제22조, 제79조 및 제80조 참조).
용도지역, 용도지구 및 용도구역에서의 건축 제한 확인
건축 가능 여부의 확인
해당 대지가 속한 용도지역·용도지구·용도구역에서 계획 건축물의 용도 및 규모가 허용되는지 여부를 확인하고, 용도지역별 건축물의 건축 제한 및 해당 지역에서 건축할 수 없는 건축물에 해당하는지 여부를 검토해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조 참조).
건폐율·용적률의 확인
계획 대지의 용도지역 등에 따라 적용되는 건폐율 및 용적률의 최대한도를 확인하고, 계획 건축물의 건축면적 및 연면적이 해당 기준의 범위 안에 있는지 여부를 검토해야 합니다(「건축법」 제55조 및 제56조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 및 제78조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조 및 제85조 참조).
조례 또는 관계 법령에서 건폐율·용적률을 완화하거나 강화하여 적용하도록 정한 경우에는 그 기준을 함께 검토해야 합니다(「건축법」 제55조, 제56조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조, 제78조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조 및 제85조 참조).
용도·높이·배치 관련 제한 확인
계획 건축물의 용도가 해당 용도지역·용도지구·용도구역에서 허용되는 용도에 해당하는지, 건축물의 높이·배치·도로와의 관계·건축선 및 일조 확보 기준 등 관계 법령상 제한에 적합한지 여부를 검토해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조, 「건축법」 제44조, 제46조, 제47조, 제61조 및 「건축법 시행령」 제86조 참조).
특히 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따른 높이 제한 적용 여부를 검토해야 합니다(「건축법」 제61조 및 「건축법 시행령」 제86조 참조).
지구단위계획 및 지방자치단체 조례 적용 여부 확인
대상 대지가 지구단위계획구역에 포함되는 경우에는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 배치, 건축선, 형태·색채, 차량 진출입 및 주차계획 등 지구단위계획에서 정한 기준에 적합한지 여부를 별도로 검토해야 합니다. 또한, 용도지역별 건축제한, 건폐율·용적률, 대지 안의 공지, 일조 기준 등은 조례로 구체화되거나 강화·완화될 수 있으므로 해당 지방자치단체의 도시계획조례 및 건축조례를 함께 확인해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조, 제51조, 제52조, 제54조, 제76조, 「건축법」 제58조, 제60조 및 제61조 참조).
용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한
도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제1항).
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역 또는 관리지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제86조 참조).
개별법령상 특수 제한구역 여부 확인
특수 제한구역에서의 주택건축 제한
단독주택이 특수 제한구역에 위치한 경우, 일반 지역보다 엄격한 제한을 받게 되므로 착공 전에 반드시 다음의 관련 법령에 따른 법적 규제를 확인하는 것이 좋습니다.
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특수 제한구역 |
관련 법령 |
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택지개발예정지구 |
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혁신도시개발예정지구 |
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기업도시개발구역 |
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항만재개발사업구역 |
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경제자유구역 |
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재해위험 개선사업지구 |
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위험저수지·댐 정비지구 |
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생태·경관보전지역 |
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농업진흥지역 |
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특정도서 |
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습지보호지역 |
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개발제한구역 |
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도시자연공원구역 |
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시가화조정구역 |
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수산자원보호구역 |
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공원구역 |
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해양보호구역 |
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야생생물특별보호구역 |
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군사기지 및 군사시설보호구역 |
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상수원보호구역 |
국토교통부 토지이용규제정보서비스의 이용
국토교통부 토지이용규제정보서비스
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토지이용규제정보서비스 토지이음(www.eum.go.kr) |
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⁃ 토지이용규제정보서비스 토지이음(www.eum.go.kr)에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다.
· 토지이용계획 열람
√ 토지이용계획열람은 해당 토지의 관할 시·군·구에서 발급하는 토지이용계획확인서의 내용 중 전산발급되는 사항으로서 지역·지구의 지정현황과 행위제한내용을 확인할 수 있습니다.
※ 이와는 별도로 토지이용계획확인서 등본을 발급받으려는 사람은 해당 시·군·구청에 발급을 신청하거나 정부24(www.gov.kr)에서 발급신청을 할 수 있습니다.
· 지역·지구별 행위제한
√ 지역·지구별 행위제한정보는 법령 및 자치법규에 용도지역·지구별로 규정된 행위제한사항의 조문 내용을 서비스하며, 더불어 구체적인 토지이용행위의 제한내용에 대한 확인이 가능하도록 부가 정보를 제공하고 있습니다.
· 규제안내서 열람
√ 주택을 증축·대수선하기 위해 관계 법령에 따라 받아야 하는 인가, 허가 등의 기준, 절차, 구비서류 등을 기재한 안내서로서 사업단계별 절차와 구비서류를 확인할 수 있습니다.
· 지형고시도면 열람
√ 용도지역·지구의 지정 또는 변경 시 지정권자가 지형도면 고시절차에 따라 관보 또는 공보에 고시하고 인터넷 홈페이지에 게재하여 이를 열람할 수 있도록 하고 있습니다.
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증축·대수선 가능 여부의 사전결정
건축허가 사전결정 제도의 개념
건축허가 사전결정 제도란 건축 관련 입지와 규모의 사전결정에 관한 것으로서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자가 건축허가를 신청하기 전, 건축허가 도서를 만들기 전 그 대지에 계획한 건축이 가능한지, 어느 정도 규모까지 가능한지, 관계 법령상 문제가 있는지 미리 확인하기 위해서 받는 사전 검토 절차입니다(「건축법」 제10조제1항 참조).
사전결정 신청
건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물의 건축에 관한 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제1항).
허가·신고 또는 협의의 의제
사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제10조제6항).
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가「산지관리법」 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고, 「산지관리법」 제15조의2에 따른 산지일시사용허가·신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.「하천법」 제33조에 따른 하천점용허가본 콘텐츠는 법제처 공공데이터를 기반으로 정확한 법률 정보 제공을 위해 정제·편찬되었습니다.